Ormai lo sappiamo tutti, il mercato immobiliare italiano è in grave difficoltà.
È diventato estremamente difficile vendere qualsiasi tipo di immobile, ma paradossalmente, allo stesso tempo, anche acquistarlo, per la difficoltà di poter ottenere un finanziamento adeguato.
Ci sono, però, alcuni strumenti che, se certamente non risolvono tutti i problemi, permettono però di facilitarne la soluzione.
Uno di questi è, certamente, il rent to buy? Ne abbiamo parlato in altre occasioni, e abbiamo già avuto modo di utilizzarlo anche nella nostra attività, suggerendo in alcune situazioni l’utilizzo di questa particolare forma contrattuale. Esaminiamone, ora, i tratti caratteristici.
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La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 4/E del 19 febbraio 2015 interviene sui contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, c.d. rent to buy, previsto dall’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133, chiarendone gli aspetti fiscali, ai fini delle imposte dirette e indirette.
Inquadramento contrattuale
La circolare 4/E chiarisce, innanzitutto, che i contratti di godimento di immobili in funzione della successiva alienazione sono diversi dalla locazione finanziaria e ne ricostruisce lo schema essenziale.
Il rent to buy si divide in due fasi: una fase iniziale in cui il proprietario dell’immobile concede al conduttore l’immediato godimento del bene, ed una successiva caratterizzata dall’esercizio (o meno) del diritto di acquisto da parte del conduttore, con l’imputazione di una quota dei canoni al prezzo del trasferimento.
e sono, invece, caratterizzati dai seguenti elementi:
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Quali sono i rapporti tra rent to buy e fallimento? Si tratta di un aspetto importante e che è bene conoscere prima di scegliere questa formula contrattuale, introdotta dal c.d. Decreto Sblocca Italia (d.l. 12 settembre 2014, n. 33, poi convertito dalla legge 164/2014), con l’intenzione di incentivare e agevolare il mercato immobiliare.
I problemi che possono sorgere a seguito della dichiarazione di fallimento di uno dei due contraenti, proprietario-concedente o conduttore, sono espressamente previsti e disciplinati dall’art. 23, VI comma, l. 164/2014.
Esaminiamo le due ipotesi.
Il fallimento del concedente
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