mercoledì 29 aprile 2015

IL CONTRATTO “RENT TO BUY” : ANALISI ED APPROFONDIMENTO DEGLI ASPETTI CIVILI E FISCALI


L'articolo 23 del decreto legge n. 133-2014 ,in vigore dal 13 settembre
2014 e noto come sblocca Italia ,si occupa della problematica del “rent to
buy”, ovvero dell'affitto a riscatto. Tale operazione è adatta per coloro che
hanno intenzione di acquistare un immobile, godendo immediatamente dello
stesso, mediante il pagamento di un canone periodico e rinviando ad un
momento successivo l’acquisto definitivo e la corresponsione del relativo
prezzo, dal quale devono essere scomputati, per intero o parzialmente, i
canoni precedentemente corrisposti.



 Il decreto sblocca Italia ammette il
contratto “rent to buy” per i fabbricati a destinazione abitativa,
strumentale, nonché per i terreni e riguardi tutti i soggetti ovvero
privati, imprese, professionisti, ecc., sia nella parte del “futuro
acquirente” e sia nella parte del “futuro cedente”.
L’’articolo 23 D.L. n.133/14 , al fine di tutelare entrambe le parti (futuro
acquirente e futuro cedente), prevede la trascrizione del contratto ai sensi
dell’articolo 2645-bis del codice civile, richiedendo che la stipula del
contratto avvenga per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Il
termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice
civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non
superiore a dieci anni” con lo scopo di tutelare il “futuro acquirente” per tutto
il periodo di godimento dell’immobile e sino all’ipotizzata data di acquisto(
comunque non oltre il decennio dalla data di sottoscrizione).
Per tutelare il “futuro cedente” è prevista la determinazione del numero di
canoni non pagati, anche non consecutivi, che fa scattare la risoluzione del
contratto e pertanto il numero minimo di canoni non pagati che fa scattare la
risoluzione non può essere inferiore a 6 (1/20 di 120). Infine viene disposto
che in materia di gestione dell'Immobile si applicano le disposizioni previste
per l'usufrutto ,quelle riguardanti la suddivisione delle spese di manutenzione
(articoli da 1004 a 1007 del codice civile), e quelle riguardanti le pretese di
terzi di cui agli articoli 1012 e 1013 del codice civile.
IL CONTRATTO DI “ RENT TO BUY”
In buona sostanza il decreto legge n.133-2014 prevede che il contratto “ rent
to buy” venga trascritto come un contratto preliminare di compravendita
(questo comporta l'obbligo della stipula del contratto per atto pubblico
o scrittura privata autenticata ). La trascrizione attribuisce particolari
garanzie a favore del “promissario acquirente” (effetto di prenotazione del
bene per 10 anni) in quanto la trascrizione del “preliminare” prevale sulle
successive trascrizioni fatte dal venditore.
La trascrizione inoltre prevede anche il privilegio speciale sull’immobile a
garanzia dei crediti del futuro acquirente in caso di inadempimento del
venditore (art. 2775-bis c.c.) e, ad esempio, in caso di fallimento del
concedente, il conduttore ha diritto di rivalsa sul ricavato dall’asta
dell’immobile per la quota dei canoni imputata a corrispettivo (la quota
residua è imputata alla locazione e non va pertanto restituita).
In via generale il contratto si può definire nel seguente modo :
1)il soggetto denominato “ futuro acquirente “ tramite il pagamento di un
canone determinato in un certo numero di anni , può utilizzare
immediatamente l'immobile ;
2) alla fine del periodo stabilito avviene la compravendita vera e propria,
con compensazione totale o parziale di quanto pagato anticipatamente per la
disponibilità dell’alloggio.
Le parti godono di ampia autonomia negoziale, potendo liberamente
determinare:
- la durata della fase “del godimento”, della successiva compravendita e
la quota di canone imputabile a corrispettivo oltre ad eventuali diritti di
recesso, clausole penali/condizionali, la possibilità di cedere il contratto e di
regolamentare gli effetti dell’inadempimento. La suddivisione della rata
mensile tra quota c/godimento e quota c/capitale è liberamente pattuita dalle
parti in base al prezzo dei canoni di locazione normalmente praticati sul
mercato.
AMBITO OGGETTIVO E SOGGETTIVO
Gli immobili interessati alla normativa sono tutti i fabbricati abitativi o
strumentali e i terreni e i soggetti interessati possono essere sia
privati che titolari di partita IVA (professionisti, impresa individuali, società,
ecc.).
LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
Il contratto in esame si risolve in presenza di :
-mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di
canoni determinato dalle parti, e comunque non inferiore a 1/20 del loro
numero complessivo;
-risoluzione per inadempimento del concedente : questi è tenuto a
restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli
interessi legali ;
-risoluzione per inadempimento del conduttore: il concedente ha diritto
alla restituzione dell'immobile e, se nel contratto non è disposto
diversamente, acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità.
Esempio1
GLI ASPETTI FISCALI DEL CONTRATTO DI RENT TO BUY
Per quanto riguarda gli aspetti fiscali è opportuno verificare preliminarmente il
trattamento dei contratti che prevedono una clausola di riscatto obbligatoria
per entrambe le parti ovvero solo per il venditore .
In presenza di una clausola vincolante per entrambe le parti gli effetti
fiscali sono i seguenti :
- in materia di IVA : come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con le CM
28/2011 e con la RM 338/2008 il contratto di locazione con patto di futura
vendita vincolante per ambedue le parti” costituisce una cessione di
beni che si considera effettuata al momento della stipula dell’atto di
“locazione” anche se gli effetti traslativi si producono successivamente .
Nel caso di specie l’IVA è dovuta fin dal momento della stipula del
contratto sull’intero prezzo pattuito per la futura vendita e il pagamento
dei canoni è escluso Iva .
Il contratto di cessione vera e propria va registrato applicando l'imposta
di registro in misura “fissa” in quanto relativo ad un'operazione soggetta
ad Iva.
-in materia di imposte dirette : come disposto dall'art. 109 del TUIR la
locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per
entrambe le parti il corrispettivo della cessioni si considera conseguito
all'atto della stipula del contratto (tale casistica si applica anche in caso di
stipula di due atti distinti ovvero un contratto di locazione e successivamente
un preliminare di vendita con l'obbligo vincolante per entrambi di
trasferire la proprietà del bene alla scadenza del contratto di locazione) .
Esempio2
ESEMPIO PRATICO
Si ipotizzi un contratto che preveda l'acquisto finale di un immobile al prezzo
di euro 300.000 vincolante per entrambe le parti ; i canoni mensili di affitto da
corrispondere sono pari ad euro 1.200 .
AI FINI IVA : SI ASSOGGETTA AD IVA IMMEDIATAMENTE LA SOMMA DI EURO
300.000 ALL'ATTO DELLA STUPULA DEL CONTRATTO RENT TO BUY; I
CANONI PERCEPITI NON SONO INVECE SOGGETTI AD IVA;
AI FINI DELLE IMPOSTE SUI REDDITI: VIENE SUBITO DETERMINATA LA
PLUSVALENZA DELLA CESSIONE ( DIFFERENZA TRA CORRISPETTIVO E
VALORE DEL BENE ).
IL SOGGETTO ACQUIRENTE : esercita il diritto di detrazione dell’IVA
eventualmente gravante sul corrispettivo della cessione al momento della
stipula del contratto e iscrive l'immobile tra le attività dell'impresa .
ASPETTI FISCALI DEL CONTRATTO RENT TO BUY CON FACOLTÀ
ALL’ACQUISTO
Se al conduttore è riconosciuta la facoltà di acquistare l’immobile
locato si applicano le seguenti regole:
-al conduttore è riconosciuta la facoltà di acquistare l'immobile al
prezzo determinato decurtando gli acconti eventualmente pagati e i
canoni di locazione nel frattempo maturati;
- ai fini IVA : il canone di affitto pagato è soggetto ad IVA secondo l'aliquota
vigente; -al momento della cessione l'impresa applicherà l'iva sull'importo
residuo della cessione ;
-in materia di imposte dirette : durante il godimento del bene la quota di
affitto va tassata come locazione e al momento della cessione ha origine una
plusvalenza tra il prezzo di cessione e il costo fiscale dell'immobile.
ESEMPIO PRATICO
E
Contratto “rent to buy” che prevede facoltà di acquisto da parte
dell'acquirente con le seguenti caratteristiche :
-costo fiscale dell’immobile per l’impresa euro 350.000 ;
-durata contratto 10 anni;
-l’impresa applica il regime iva al 22 % per opzione nel contratto di locazione;
-quota canone locazione pattuita : euro 600 al mese + iva;
-quota acconto sulla futura vendita pattuita : euro 500 + iva;
-prezzo cessione concordato nel contratto euro 400.000.
OBBLIGHI FISCALI :
durante il contratto :
-tassare ai fini reddituali anno per anno le quote c/locazione per euro 600 x
12 = euro 7.200 ; applicare ai fini iva il 22% sull'importo di euro 7.200 ;
-assoggettare ad iva l'importo di euro 500 x 12 = euro 6.000 + Iva 22% a
titolo di debito verso il locatore per le quote c/acconto: tale importo non
costituisce reddito ai fini fiscali;
AL MOMENTO DEL RISCATTO FINALE
-tassare ai fini reddituali la plusvalenza di cessione: euro 400.000 meno
euro 350.000 ovvero euro 50.000 ;
-applicare l'iva sulla sulla differenza tra il prezzo di vendita finale di
euro 400.000 e euro 60.000 a titoli di acconti ( 6.000x10 anni ) ovvero
euro 340.000 + iva 22% .
LE AGEVOLAZIONI FISCALI E IL CONTRATTO “ RENTI TO BUY “
Al contratto “RENT TO BUY” sono applicabili anche le agevolazioni fiscali
previste dalla normativa oggi in vigore . A titolo meramente informativo si
citano le seguenti agevolazioni:
-interessi corrisposti per il mutuo destinato all’acquisto dell’unità
immobiliare da adibire ad abitazione principale ( in presenza di opzione di
acquisto e stipula di un mutuo prima casa spetta all'acquirente la detrazione
per gli interessi passivi in presenza dei requisiti di legge e con la limitazione
costo d’acquisto e valore del mutuo;
-detrazioni per la locazione dell’immobile destinato ad abitazione
principale di cui all’articolo 16 del Tuir fino al momento del riscatto
finale dell'immobile adibito ad abitazione principale;
-interventi di recupero del patrimonio edilizio e del risparmio energetico:
l’agevolazione spetta anche al conduttore che ha la disponibilità
dell'immobile .


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