Se l’amministratore di condominio cambia fornitore di gas o luce senza l’assemblea

La firma di nuovo contratto con altro gestore, o la sottoscrizione di nuove condizioni contrattuali col medesimo gestore, sono compiti che, determinando un cambiamento rispetto ai rapporti ed alle condizioni economiche esistenti, non rientrano tra le competenze attribuite all’amministratore e che necessitano quindi, per potersi considerare legittimi, della preventiva approvazione dell’assemblea o – almeno – della sua successiva rettifica.

L’amministratore di condominio, una volta nominato dall’assemblea, assume l’incarico di mandatario del condominio stesso.

In quanto mandatario, l’amministratore ha il potere di agire in nome e per conto del condominio, nell’interesse di quest’ultimo, entro i limiti delle competenze che specificamente la legge e l’assemblea gli attribuiscono.

In particolare, il Codice civile stabilisce che l’amministratore deve gestire l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini [1].

Tali poteri di gestione riguardano l’ordinaria amministrazione e cioè ciò che già esiste, salvo ipotesi eccezionali (si pensi in proposito all’impresa di pulizie condominiale che improvvisamente disdica il contratto in essere e ciò comporti l’urgente necessità di sostituirla fino a nuova decisione assembleare).

Sicuramente nell’ambito di detti poteri possono rientrare i rapporti con i fornitori, ma tali rapporti devono limitarsi alla riscossione delle quote di spese dovute da ciascun condomino, al versamento delle bollette ed alle segnalazioni di malfunzionamenti e disservizi.

La firma di nuovo contratto con altro gestore, o la sottoscrizione di nuove condizioni contrattuali col medesimo gestore, sono compiti che invece, determinando un cambiamento rispetto ai rapporti ed alle condizioni economiche esistenti, non rientrano tra le competenze attribuite all’amministratore e che necessitano quindi, per potersi considerare legittimi, della preventiva approvazione dell’assemblea o – almeno – della sua successiva rettifica.

Tale impostazione è stata confermata anche dalla Corte di Cassazione, la quale in un caso analogo (riguardante la conclusione di un contratto di assicurazione da parte dell’amministratore, in assenza di consenso dell’assemblea) ha affermato che la stipula di nuovi contratti non rientra nel novero degli atti conservativi che la legge attribuisce all’amministratore [2].

Per evitare che ogni dubbio, sarebbe consigliabile in sede di approvazione del bilancio preventivo, collegare il singolo costo al nome di un fornitore.

Se l’assemblea, infatti, delibera che il costo per un certo servizio da mettere in preventivo è pari ad una certa somma, ma non dice (perché ad esempio non vi sono state delle precedenti trattative) che debba essere una determinata impresa ad eseguire quel lavoro o quella fornitura, l’amministratore, in ragione del costo preventivato si potrà ritenere (erroneamente) libero di scegliere l’impresa che ha un costo simile, se non inferiore.
In ogni caso, l’amministratore che decide di propria iniziativa e non vede ratificato il proprio operato dall’assemblea, può essere soggetto ad azione di revoca per gravi irregolarità nella gestione, rappresentate in particolare dall’inadempimento delle incombenze che gli spettano per legge e per “eccesso di potere”, ossia per aver operato al di là dei compiti che la legge e l’assemblea gli hanno affidato.

Infine, se il cambio di gestore è avvenuto – a detta dell’amministratore – in ragione del passaggio ad una “tariffa più conveniente”, a fronte di sconti particolari riconosciuti dal gestore all’amministratore personalmente, egli potrà essere revocato per avere agito in conflitto d’interessi.

Note

[1] Art. 1130 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 8233 del 3.04.2007.