martedì 28 aprile 2015

Ristrutturazioni edilizie: adempimenti del contribuente e documenti da conservare




Primavera tempo di ristrutturazioni. Secondo uno studio pubblicato recentemente dall`Agenzia delle Entrate in Italia negli ultimi 12 anni i mesi preferiti per sistemare casa sono quelli col clima migliore, dalla primavera fino all`autunno inoltrato. Ma cosa occorre fare, in concreto, per richiedere la detrazione fiscale per gli interventi di ristrutturazione edilizia? E quali i documenti da produrre, conservare ed esibire in caso di eventuali controlli? Il presente intervento si propone, alla luce della normativa e della prassi amministrativa vigente, di riepilogare a beneficio dei contribuenti i diversi adempimenti.
Riferimenti normativi
Come noto, e` consentito detrarre dall`Irpef una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici. La detrazione va ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell`anno in cui e` sostenuta la spesa e in quelli successivi.


Il bonus fiscale e` disciplinato dall`art. 16-bis. D.P.R. 22/12/1986, n. 917, anche se, negli ultimi anni la normativa che regola la materia e` stata piu` volte modificata.
Dal 1° gennaio 2012 l`agevolazione e` stata resa permanente dal decreto legge n. 201/2011 e inserita tra gli oneri detraibili dall`Irpef. Da ultimo, la legge di stabilita` 2015 (legge n. 190 del 23 dicembre 2014) ha prorogato al 31 dicembre 2015 la possibilita` di usufruire della maggiore detrazione
In sostanza, i contribuenti possono usufruire delle seguenti detrazioni:
  • 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2015, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unita` immobiliare
  • 36%, con il limite massimo di 48.000 euro per unita` immobiliare, delle somme che saranno spese dal 1° gennaio 2016.
Ambito soggettivo
Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all`imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato.
L`agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:
  • proprietari o nudi proprietari
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
  • locatari o comodatari
  • soci di cooperative divise e indivise
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce
  • soggetti indicati nell`articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (societa` semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.
Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell`immobile oggetto dell`intervento, purche` sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture.
Oggetto degli interventiI lavori sulle unita` immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali per i quali compete l`agevolazione fiscale sono quelli elencati alle lettere b), c) e d) dell`articolo 3 del D.P.R. 6.06.2001, n. 380.
In particolare, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo, per i lavori di ristrutturazione ediliziaeffettuati sulle singole unita` immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.
Gli interventi di manutenzione ordinaria, invece sono ammessi all`agevolazione solo se riguardano parti comuni di edifici residenziali.

Rientrano, altresi`, tra le opere agevolate:
  • Gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell`immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nelle precedenti lettere A e B e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza (per questi interventi la detrazione e` stata introdotta dal Dl n. 201/2011).
  • Gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprieta` comune.
  • i lavori finalizzati:
    a) all`eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all`abitazione)
    b) alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia piu` avanzata, sia idoneo a favorire la mobilita` interna ed esterna all`abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell`articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992.
Figurano, infine, tra le opere anche gli interventi relativi all`adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.
Tavola - Art. 3, DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380
Riferimento normativo
Definizione
Interventi
Art. 3, co. 1, lett. a)
Manutenzione ordinaria
(solo su parti comuni)
Opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti
Art. 3, co. 1, lett. b)
Manutenzione straordinaria
Opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche` per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita` immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso
Art. 3, co. 1, lett. c)
Restauro e risanamento conservativo
Interventi edilizi rivolti a conservare l`organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalita` mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell`organismo stesso, ne consentano destinazioni d`uso con essi compatibili.
Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell`edificio, l`inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell`uso, l`eliminazione degli elementi estranei all`organismo edilizio.
Art. 3, co. 1, lett. d)
Ristrutturazione edilizia
Interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell`edificio, l`eliminazione, la modifica e l`inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell`ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l`adeguamento alla normativa antisismica
Adempimenti del contribuente: cosa deve fare chi ristruttura per fruire della detrazione?
Obblighi di comunicazione
Gli adempimenti previsti per richiedere la detrazione sulle spese di ristrutturazione sono stati, negli ultimi anni, semplificati e ridotti. In particolare, dal 14 maggio 2011 e` stato soppresso l`obbligo dell`invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara dell`Agenzia delle Entrate e quello di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall`impresa che esegue i lavori.
Invece, va ancora inviata all`Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione (con raccomandata A.R. o altre modalita` stabilite dalla Regione) con le seguenti informazioni:
  • generalita` del committente dei lavori e ubicazione degli stessi
  • natura dell`intervento da realizzare
  • dati identificativi dell`impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilita`, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione
  • data di inizio dell`intervento di recupero.
La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l`obbligo della notifica preliminare all`Asl.
Pagamenti (tracciati)
Per fruire della detrazione e` necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui risultino:
  • causale del versamento, con riferimento alla norma (Bonifico relativo a lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall`articolo 16-bis del D.P.R. 917/1986);
  • codice fiscale del soggetto che paga;
  • codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
Le spese che non e` possibile pagare con bonifico possono essere pagate con altre modalita`. Al momento del pagamento del bonifico, banche e poste devono operare una ritenuta, pari all`8 per cento, a titolo d`acconto dovuta dall`impresa che effettua i lavori.
Obblighi dichiarativi
E` sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi, mod. 730, o modello UNICO, i dati catastali identificativi dell`immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell`atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
Obblighi di conservazione
Occorre custodire ed eventualmente esibire, a richiesta degli uffici, i documenti indicati nel provvedimento del Direttore dell`Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011. In particolare, il contribuente deve essere in possesso di:
  • comunicazione all`Asl,
  • fatture e ricevute comprovanti le spese sostenute,
  • ricevute dei bonifici di pagamento;
  • domanda di accatastamento (se l`immobile non e` ancora censito)
  • ricevute di pagamento dell`imposta comunale (ICI-IMU), se dovuta,
  • delibera assembleare di approvazione dell`esecuzione dei lavori (per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali) e tabella millesimale di ripartizione delle spese
  • dichiarazione di consenso del possessore dell`immobile all`esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati dal detentore dell`immobile, se diverso dai familiari conviventi
  • abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell`atto di notorieta` (1) in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.

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