È quanto stabilisce il Tribunale di Firenze: il mutuo concesso dall’intermediario finanziario superiore all’80% del valore ipotecario dell’immobile è considerato nullo. L’ordinanza potrebbe fare da guida ad altri casi, creando problemi a quelle banche che tendono a erogare più del limite stabilito allo scopo di incassare maggiori interessi e quote capitale.
I giudici toscani indicano nella sentenza il valore di riferimento su cui calcolare l’80%, si parla di valore ipotecario o cauzionale – Mlv, Mortage lending value – e non di valore di mercato. È disciplinato dalla direttiva comunitaria 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio (recepita con la Circolare 263 del 27/12/2006) e successivamente dal Regolamento 2013/575/UE che stabilisce come tale valore “è determinato in base a un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile stesso, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell'immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell'uso corrente dell'immobile e dei suoi appropriati usi alternativi”.
Molti istituti effettuano la perizia sul market value, il valore del bene sulla base dell’attuale prezzo di mercato: una consuetudine erronea, in quanto la banca deve considerare la futura negoziabilità dell’immobile, stabilita sulla base di un ponderato apprezzamento.
La pratica di finanziare l’intero costo dell’abitazione è assai diffusa: spetterà a un perito nominato dalla banca stimare il valore della casa e determinare la quota finanziabile. Per evitare che tale quota risulti minore, l’immobile viene sovrastimato dando la possibilità al mutuatario di usufruire di un importo maggiore di quanto in realtà gli possa spettare. È a tal proposito che la sentenza del Tribunale di Firenze entra nel merito.
La legge sancisce che il limite dell’80% sul finanziamento sia inderogabile dalle parti, allo scopo di garantire il regolare svolgimento dell’attività bancaria anche a favore dell’economia del paese.
Tuttavia la recente ordinanza trova giudizi contrastanti da parte della Cassazione: se la sentenza numero 8355 del 1994 aveva avallato la nullità del mutuo in caso di superamento del limite dell’80%, una sentenza più recente (numero 26672 del 2013) l’ha parzialmente negata, spiegando che la violazione del suddetto limite determina solo una responsabilità risarcitoria e conseguenti sanzioni pecuniarie per gli amministratori della banca. Secondo il provvedimento del 2013, la norma sull’ammontare massimo dei finanziamenti va reinterpretata: essa dispone una condotta da mantenere tra istituti finanziari e Banca d’Italia, per cui l’eventuale deroga alla legge da parte della banca è punita esclusivamente tramite sanzioni inflitte dalla stessa Bankitalia.
La norma prevede che, qualora venga oltrepassata la soglia dell’80% sul valore dell’immobile, siano disposte una serie di garanzie quali fideiussioni bancarie, garanzie rilasciate da fondi pubblici, cessioni di crediti verso lo Stato, pegno su titoli: ciò nonostante, secondo l’ordinanza della Cassazione del 2013, la violazione della norma non può causare la nullità del contratto di mutuo.
