Casa ipotecata e pignorata: quando va lasciata?

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Case pignorate: ora la liberazione dell’immobile dal precedente proprietario, prima dell’asta, avverrà più facilmente e, soprattutto, senza i vincoli e le restrizioni previste in passato. È quanto prevede il nuovo “Decreto banche” [1], che ha riformato le procedure esecutive immobiliari, al fine di rendere maggiormente certo e veloce il recupero dei crediti. Lo scopo della nuova disposizione è evitare che lo sfratto del debitore, ancora presente dentro il proprio appartamento durante la procedura e restio a lasciarlo, possa disincentivare eventuali interessati a presentare offerte di acquisto e partecipazione alle aste.


Quando il debitore non vuole lasciare la casa pignorata

Pignoramento casa: stop alla quarta asta

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Tempi duri per i debitori che si vedono pignorare la casa, ma anche per i creditori che sul bene vorrebbero rivalersi: il processo civile si riforma e sono dolori per entrambe le parti. Vi daremo evidenza dei principali cambiamenti, ma prima partiamo dalla normativa precedente, per apprezzare adeguatamente le differenze introdotte.

Così la banca può pignorare o vendere la casa del debitore

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Il decreto legge “Salva Banche”, approvato dal Governo a inizio mese, che consente agli istituti di credito di espropriare o mettere all’asta e vendere la casa del debitore in tempi brevissimi, superando così i tradizionali problemi delle esecuzioni forzate, non ha ancora acceso i motori, ma quando ciò accadrà – probabilmente già nei prossimi mesi – saranno evidenti i forti effetti non solo sui mutui futuri, ma anche sulle espropriazioni in atto e sul mercato immobiliare.

L’affitto per evitare il pignoramento della casa

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Uno dei metodi che alcuni debitori utilizzano per evitare il pignoramento della casa è quello di darla in affitto: si tratta, nella gran parte dei casi, di simulazioni volte solo a scoraggiare il creditore. Difatti la legge stabilisce che, se il contratto di affitto è stato registrato prima della trascrizione dell’atto di pignoramento, può essere opposto al creditore procedente. Non che, quindi, l’immobile non possa essere pignorato e venduto, ma l’inquilino non potrà essere sfrattato dal nuovo proprietario il quale, pertanto, non potrà adibire l’immobile a propria abitazione.

Pignoramento immobiliare: la trascrizione dura 20 anni come l’ipoteca

La trascrizione del pignoramento immobiliare dura vent’anni come l’ipoteca: il creditore ha quindi più tempo a disposizione per agire attraverso la procedura di pignoramento della casa o degli altri beni immobili del debitore. Lo ha chiarito il Tribunale di Cagliari con una recente sentenza [1].

La trascrizione del pignoramento immobiliare

Dopo aver notificato l’atto di pignoramento immobiliare al debitore, l’ufficiale giudiziario ne dà una copia autentica al competente ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio. Quest’ultimo trascrive l’atto nei registri immobiliari dandogli una ricevuta (la cosiddetta nota di trascrizione o duplo) che sarà poi consegnata, insieme all’atto di pignoramento, al creditore procedente.

Pignoramento dell’immobile in comunione tra i coniugi

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 Anche la casa in comunione legale dei beni tra i coniugi può essere espropriata dai creditori: l’immobile è suscettibile di pignoramento anche se uno dei due titolari non ha alcuna morosità in atto. Dunque, ben è possibile tanto l’iscrizione dell’ipoteca, quanto la procedura esecutiva immobiliare della casa il cui 50% della proprietà spetta al marito e l’altro 50% alla moglie, ma ad una sola condizione: la metà del ricavato dalla vendita all’asta andrà restituita al coniuge non debitore. È quanto ricorda la Cassazione con una recente sentenza [1].

Il caso è abbastanza ricorrente: come si procede in caso di pignoramento immobiliare che ha ad oggetto un bene in comunione legale tra i coniugi se debitore è solo uno dei due? Il comproprietario può bloccare la vendita forzata anche se è esente da qualsiasi debito? La risposta, evidentemente, è no: il coniuge virtuoso nei pagamenti soccombe ai debiti contratti dall’altro. I creditori non trovano infatti alcun ostacolo dall’esistenza della comunione.
Non può il coniuge non debitore pretendere che venga esecutata solamente la quota di metà del bene comune né pretendere che ne venga venduta forzatamente solo una porzione materiale corrispondente, per valore, alla metà del valore del bene oggetto di esecuzione.

Pignoramenti immobiliari: così si venderanno subito le case all’asta

Debitori subito fuori dalle case pignorate: la vendita all’asta sarà un gioco da ragazzi che non richiederà più i lunghi tempi dettati dalla necessità di attendere il ribasso del “prezzo base”. Dal Governo, infatti, è arrivata ieri una misura volta ad accelerare i pignoramenti immobiliari, incentivando le stesse banche – che agiscono in esecuzione forzata contro chi non paga le rate del mutuo – ad acquistare l’immobile da loro messo all’asta.


La nuova norma, contenuta nel “Decreto Salva Banche”, prevede una sostanziale abolizione dell’imposta di registro per tutti i casi in cui l’acquisto dell’immobile avvenga tramite una procedura esecutiva giudiziaria: la tassazione, infatti, passa dal 9% all’importo fisso di 200 euro. Così, su una casa del valore di 500mila euro, l’imposizione passa da 45mila euro a 200 euro. Chi vorrà acquistare, quindi, tramite l’asta avrà subito un enorme beneficio di carattere fiscale che, certo, servirà a incentivare la partecipazione alla procedura senza dover attendere troppi ribassi.

Locazione: immobile pignorato ma dentro c’è l’inquilino

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Che succede se l’immobile, oggetto di un contratto di locazione, viene pignorato dai creditori del proprietario? Che fine fa l’inquilino? È costretto ad andarsene oppure il contratto di affitto è opponibile ai creditori?
Facciamo un esempio per comprendere meglio il problema. Mettiamo il caso in cui Tizio, padrone di casa, smette di pagare il mutuo acceso sull’immobile che, nel frattempo, ha dato in locazione a Caio; sicché la banca avvia il pignoramento immobiliare, mettendo in vendita il bene ipotecato. Caio, a questo punto, si trova a vivere, in forza di un affitto, dentro un immobile che il tribunale ha messo all’asta. Quale sarà la sua sorte nel caso in cui dovesse sopraggiungere un aggiudicatario?

Pignoramento casa: come evitarlo e che può fare il creditore?

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Il creditore può pignorare la prima casa?

Sicuramente sì, se è un creditore privato come una banca, un fornitore, ecc. Il creditore può pignorare la casa senza subire neanche limitazioni di importo: difatti, il pignoramento è possibile, in teoria, anche per cifre basse.

Il divieto di pignoramento della prima casa sussiste solo per Equitalia, ma a condizione che:

– il debitore abbia un solo immobile
– detto immobile sia accatastato a civile abitazione non di lusso;
– in detto immobile il debitore deve aver fissato la propria residenza.

In presenza di mutuo e ipoteca è possibile il pignoramento della casa

Fonte:   http://www.laleggepertutti.it/94994_in-presenza-di-mutuo-e-ipoteca-e-possibile-il-pignoramento-della-casa

Un errore comune di molti debitori è quello di ritenere che un immobile su cui vi sia già un’ipoteca non possa essere pignorato da altri creditori. Si tratta di una falsa convinzione: difatti, il debitore resta sempre titolare del bene, anche se su di esso egli ha concesso ipoteca per ottenere un finanziamento oppure l’ipoteca è scaturita da una sentenza o dalla stessa legge (è il caso del mutuo fondiario). Il codice civile, infatti, stabilisce che il debitore è responsabile delle obbligazioni da lui contratte con tutti i suoi beni, presenti e futuri: quindi, anche con quelli su cui è stata già iscritta un’ipoteca da altri.

Decreto Giustizia per la crescita: le misure in materia fallimentare, civile e sul Pct.

Fonte:  http://www.altalex.com/documents/news/2015/06/24/decreto-legge-sulla-giustizia-civile

Pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 27 giugno 2015 n. 147, il decreto legge n. 83 recante modifiche alle disposizioni in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell’amministrazione giudiziaria. Tutte le misure adottate, si legge nel comunicato stampa diffuso dal Governo "muovono da un principio comune: un’azienda con problemi rischia di trascinare con sé altre imprese (fornitori di beni e servizi e intermediari finanziari) continuando a contrarre obbligazioni che non potrà soddisfare. Affrontare tempestivamente i casi di crisi aziendale consente di limitare le perdite del tessuto economico, sia nella dimensione strettamente imprenditoriale sia sul piano finanziario, o di risanare l’azienda, con benefici sul piano occupazione e più in generale tutelando il tessuto economico contiguo".

Aste Immobiliari

l Sole 24 Ore - Nel pignoramento immobiliare si accelerano i tempi. Il pignoramento perde efficacia se nei 45 giorni non vengono richieste vendita o assegnazione. Viene ridotto il termine di deposito della documentazione catastale da 120 a 60 giorni. Velocizzare tempi e uniformare le prassi, sembra questa la ratio delle modifiche avviate tra cui l'introduzione di un criterio di determinazione del valore di vendita dell'immobile in asta. Il criterio del valore catastale lascia il posto al «valore di mercato dell'immobile». Infine, una novità sostanziale e formale: la previsione della facoltà di pagamento rateizzato della vendita forzata. 

Saldo e Stralcio su Immobili Pignorati:In quali casi si ESTINGUE la procedura