Portabilità dei mutui, un'opportunità poco sfruttata. Ecco come funziona

Negli ultimi mesi, complice le politiche economiche europee che hanno praticamente azzerato i tassi di interesse, le richieste di finanziamento per l'acquisto di una casa si stanno rimettendo in moto. I dati Istat dicono che c’è un effetto sostituzione dei mutui esistenti e si affacciano nuovi mutui. Proprio a fine febbraio si è registrato un 38,7% (rispetto al febbraio 2014) che non si vedeva dal 2008. Anche le ultime settimane sono state abbastanza vivaci e le stime degli osservatori di mercato per il 2015-2016 disegnano una ripresa del mercato seppure su numero di contratti ed importi ancora contenuti. Gli istituti di credito, alla ricerca di impieghi stanno rafforzando l'offerta di mutui per la casa ( in alcuni casi in un contesto più ampio di servizi all'immobiliare) preferendo offrire il variabile (70-80% del totale) rispetto al fisso dove ritengono di essere più esposti alla surroga.

L’Istituto della surroga del mutuo da parte del contraente è da sempre presente nel nostro Codice Civile, e prevede che il debitore, che prende a mutuo dalla nuova banca la somma necessaria per estinguere il debito originario con la vecchia banca, può agire anche senza il consenso di quest’ultima. senza necessità di iscrivere una nuova ipoteca e di rinnovare l’istruttoria ventennale sull’immobile concesso in garanzia.
La disciplina sulla portabilità e surroga di mutui ipotecari, originariamente prevista nel D.L. n. 7/2007, convertito in Legge n. 40/2007 (c.d. Legge Bersani), è stata ulteriormente modificata  con il D.L. n. 70/2011 (c.d. Decreto Sviluppo). Mai prima d’allora è stata emanata una normativa di maggior favore per il cittadino/consumatore nei suoi rapporti con le banche: la disciplina della portabilità prevede una serie di agevolazioni fiscali, giuridiche ed economiche per chi intenda profittarne: si va dall’esclusione di penali o altri oneri per l’estinzione del vecchio mutuo, al divieto di spese, commissioni o costi, anche indiretti, per la concessione e l’istruttoria del nuovo finanziamento o per l’esecuzione delle relative formalità ipotecarie . Anche le spese notarili per la stipula del nuovo mutuo sono esclusivamente a carico della banca, fino al mantenimento dei benefici fiscali (detrazione interessi passivi) già previsti per il vecchio mutuo. Ed infine, va ricordato che la “minaccia” del trasferimento del mutuo presso un altro istituto potrebbe portare la vecchia banca a proporre al cliente la rinegoziazione delle condizioni del mutuo originario, anch’essa normativamente prevista senza spese e senza formalità negoziali.

Eppure, l’istituto della portabilità non ha mai “sfondato” davvero nel mercato dei mutui. Si pensi che nel 2008, a seguito di un’indagine svolta dall’associazione Altroconsumo che evidenziava il mancato rispetto della normativa in materia da parte della stragrande maggioranza delle banche, l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato aveva sanzionato ben 23 istituti di credito per circa 10 milioni di Euro (sanzione poi annullata dal TAR Lazio), e le successive modifiche normative hanno avuto proprio lo scopo di agevolare un maggior ricorso a tale istituto da parte della clientela, sanzionando duramente eventuali pratiche commerciali scorrette. Tuttavia l’atteggiamento di fondo del settore bancario è mutato di poco, essendo tuttora caratterizzato maggiormente dalla paura di perdere la clientela già acquisita, piuttosto che dalla volontà di acquisirne di nuova, il che porta ad una sostanziale scarsità di offerta in materia di portabilità, ed anche ad una scarsa disponibilità a fornire informazioni in proposito, come confermato anche da indagini successive delle associazioni di consumatori.

Anche in questo caso sarebbe auspicabile che il cittadino approfittasse appieno della consulenza offertagli dal suo notaio di fiducia, che potrebbe sicuramente fornirgli tutti gli strumenti per sopperire al suo “deficit informativo” che costituisce uno dei principali elementi che tuttora impediscono una più capillare, ed auspicabile, diffusione di un istituto pensato per accrescere la concorrenzialità tra i diversi istituti bancari, ma che fino ad oggi ha sostanzialmente fallito il proprio