venerdì 3 giugno 2016

Il mutuo eccessivo sulla casa è nullo

fonte: laleggepertutti.it



Quando chiedi un prestito alla banca per comprare una casa (il cosiddetto mutuo), quest’ultima non può finanziarti più dell’80% del valore dell’immobile da acquistare: se lo fa, violando così la legge, il mutuo è nullo e tu non sei tenuto a restituire l’importo in eccesso (ossia il 20%). È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine.


La differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario







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Il tipico contratto con cui la banca finanzia l’acquisto di una casa è il cosiddetto mutuo fondiario, in virtù del quale l’istituto di credito iscrive immediatamente l’ipoteca sull’immobile per garantirsi nel caso di mancato pagamento delle rate. L’ipoteca dà alla banca la possibilità di pignorare il bene e, nel caso di vendita all’asta, soddisfarsi prima degli altri eventuali creditori.

Peraltro, con le norme appena approvate dal Governo, dopo il terzo tentativo di asta andato deserto (ossia senza che si siano presentati offerenti), il giudice può autorizzare un quarto tentativo di vendita riducendo della metà la base d’asta e dando così vita a una vera e propria “svendita” della casa. È vero però che, se neanche in tale modo l’immobile dovesse essere aggiudicato, ci sarebbero ampie ragioni e possibilità di chiedere al giudice l’estinzione definitiva del pignoramento (per un approfondimento su questo tema leggi: “Aste: dopo 4 tentativi il pignoramento si chiude”).



Il mutuo fondiario ha una durata variabile da 1 a 30 anni, a seconda della richiesta e delle esigenze del cliente. L’ipoteca, per come si spiegherà a breve, non può mai superare l’80% del valore dell’immobile stesso. Tuttavia, la caratteristica che contraddistingue nettamente il mutuo fondiario è il fatto che esso è destinato solo all’acquisto di un immobile: la somma, quindi, non può essere utilizzata per altri scopi, pena la nullità del mutuo stesso.

Invece, il mutuo ipotecario può essere stipulato per ragioni diverse dall’acquisto di una casa. La sua durata è solitamente superiore a 5 anni. Anche in questo caso la banca iscrive ipoteca sull’immobile ma tende a garantirsi, di solito, anche con altri strumenti come con la fideiussione di un terzo garante.


Perché la banca non può finanziare più dell’80% della casa?

Prima però di procedere al prestito e all’erogazione materiale della somma (è solo in questo momento, infatti, che si può dire concluso il contratto di mutuo), la banca incarica un proprio perito perché visioni l’immobile e ne stimi il valore onde quantificarne il prezzo di mercato. Si tratta di un atto dovuto e non di una semplice eventualità. Questo perché l’attuale normativa, per come attuata da una delibera del CIRC (Comitato interministeriale per il Credito e il Risparmio) stabilisce che l’istituto di credito non può finanziare più dell’80% del valore della casa da acquistare. Si tratta di una norma posta a garanzia sia del cliente (che, in questo caso, non andando a indebitarsi eccessivamente, avrà anche maggiore possibilità di restituire il prestito senza rischiare il pignoramento dell’immobile), sia della stessa banca (che, così facendo, si tutela sia dall’inadempienza del mutuatario sia dall’eccessiva perdita di liquidità che ne potrebbe compromettere la stabilità finanziaria).

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