Se manca il contratto scritto di affitto o questo, anche se esistente, non è stato registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua firma, il padrone di casa non può chiedere né il pagamento dei canoni arretrati né lo sfratto dell’inquilino. Lo ha stabilito il Tribunale di Bari in una recente sentenza [1].
Senza contratto scritto non c’è locazione
Per evitare i consueti fenomeni di evasione fiscale in materia di locazioni, la legge stabilisce che il contratto di affitto a uso abitativo è nullo se non stipulato per iscritto e non registrato. La registrazione deve essere effettuata a cura del locatore entro 30 giorni dalla stipula. Nei 60 giorni successivi ne deve dare comunicazione (esibendo le prove del pagamento) all’inquilino e all’amministratore di condominio (a quest’ultimo affinché aggiorni l’anagrafe di condominio).
Che succede se il contratto di locazione non è registrato?
Tra i presupposti richiesti per poter avviare lo sfratto in caso di morosità dell’inquilino – procedura che è più celere ed economica rispetto alla causa ordinaria – la legge richiede la prova documentale dell’affitto. Detta prova non può che consistere nel contratto scritto e regolarmente registrato, perché solo questo si può considerare valido. Il contratto non registrato, in quanto nullo (per ciò che si è appena detto), non può essere considerato una prova valida. Ciò, a maggior ragione, vale se l’accordo è stato concluso oralmente, con una stretta di mano.
Nel caso di assenza di contratto di affitto, il padrone di casa che voglia ritornare nella disponibilità del proprio immobile, occupato con la forza dall’inquilino nonostante la morosità o la scadenza del termine della locazione, dovrà avviare un giudizio più lungo e tortuoso, volto a far valere l’occupazione abusiva; né potrà richiedere il pagamento dei canoni di affitto concordati e non riscossi, attesa l’illegittimità dell’accordo non formalizzato per come prescritto dalla legge.
Si può registrare in ritardo l’affitto?
Neanche la registrazione tardiva del contratto di affitto può sanare il periodo anteriore irregolare, posto che il termine dei 30 giorni dalla data di sottoscrizione della scrittura privata, per provvedere all’adempimento fiscale in questione, è perentorio e la conseguente nullità non può essere sanata (leggi: “Affitto: conseguenze per mancata registrazione”). Il pagamento tardivo dell’imposta di registro, fatto con la denuncia tardiva all’Agenzia delle entrate del contratto di affitto, produce effetti solo a livello fiscale e non civilistico, per cui il contratto resta nullo.
Secondo la giurisprudenza, la mancanza del contratto scritto dà luogo alla “nullità di protezione” che può essere sollevata dal solo conduttore. La conseguenza pratica è evidente: se il contratto viene stipulato oralmente, esso è sì nullo, ma tale nullità non potrà essere mai contestata dal padrone di casa che, così, se vorrà sfrattare l’inquilino, non potrà utilizzare il procedimento abbreviato previsto dal codice di procedura (intimazione di sfratto per morosità o per finita locazione) che, invece, la legge prevede solo per quei contratti di locazione scritti e quindi pienamente validi.
