Pignoramenti immobiliari: con le novità approvate dal Governo e contenute nel nuovo “Decreto Banche” [1], si fa più vicina la possibilità, per il debitore con casa ipotecata e pignorata, di tornare nella piena disponibilità del proprio immobile e vedere chiusa finalmente l’esecuzione forzata. Insomma: è proprio il caso di dire che le aste hanno “le ore contate”. Questo perché, da un lato, la nuova legge fissa un numero massimo di esperimenti di vendita (quattro) che sarà difficile superare; dall’altro lato, tale disposizione va coordinata con un articolo del codice di procedura civile [2] – anch’esso di recente introduzione – che consente al giudice di estinguere il pignoramento tutte le volte in cui il prezzo della base d’asta scende in modo eccessivo rispetto al credito fatto valere e al valore della casa stessa. Ma procediamo con ordine.
Quattro aste in tutto
Il decreto legge approvato lo scorso 3 maggio 2016 consente al giudice, in caso di vendita della casa all’asta nel corso di un procedimento di espropriazione forzata, di fissare un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto e, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà [3].
In pratica, una volta avviato il pignoramento dell’immobile, il giudice nomina il perito per la valutazione del bene. Verranno quindi effettuate le prime tre aste, con riduzione del prezzo di vendita, tra l’una e l’altra, di un quarto rispetto al valore accertato dal consulente tecnico. Se anche la terza asta andrà “deserta” (ossia non vi parteciperà alcun offerente), il giudice potrà ridurre la base d’asta di ben il 50%: una riduzione che servirà per invogliare i terzi a partecipare alla vendita forzata, ma anche per testare se, effettivamente, vi possono essere interessati all’immobile pignorato.
Che succede se alla quarta asta l’immobile resta invenduto?
Il decreto legge appena approvato non dice espressamente cosa succede se anche la quarta asta (con riduzione del 50% del prezzo) dovesse andare deserta. Tuttavia la soluzione sembra potersi dedurre dalle norme che già esistevano all’interno del codice di procedura civile [2] (norme, peraltro, introdotte solo due anni fa [2]). Esse infatti stabiliscono quanto segue:
(Infruttuosità dell’espropriazione forzata). “Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”.
L’interpretazione di questa norma, piuttosto generica, ha destato inizialmente quale perplessità. Essa sta a significare che, quando si crea troppa sproporzione tra il ricavato derivante da una eventuale vendita forzata dell’immobile pignorato e il credito per il quale si sta agendo, il tribunale chiude definitivamente la procedura esecutiva.
Stando alle prime interpretazioni della norma, al contrario di quanto si era inizialmente ritenuto, la valutazione sulla sproporzione che il magistrato deve effettuare non è tanto tra il valore della casa e il prezzo di vendita, ma tra il prezzo di vendita e l’ammontare del credito che ha dato luogo al pignoramento: infatti, se all’esito della vendita, detto credito non dovesse essere soddisfatto in modo ragionevole (almeno al 50%), non vi è ragione di continuare con le aste. Diversamente non ne verrebbe alcun utile né per il debitore (che sarebbe espropriato della casa senza liberarsi della morosità), né per il creditore (che, nonostante la procedura, non verrebbe soddisfatto nelle sue pretese).
Se il prezzo dell’asta scende troppo
A questo punto non resta che confrontare le due norme appena illustrate: la prima consente un taglio del prezzo del 50% alla quarta asta; la seconda stabilisce che, se il prezzo della vendita “scende troppo” rispetto al credito fatto valere, il giudice chiude definitivamente il pignoramento. Secondo alcune sentenze, si può dire che il prezzo “scende troppo” quando non riesce a coprire almeno il 50% del credito; secondo altri magistrati ciò succede, invece, quando il prezzo di vendita ha superato di oltre la metà il valore di mercato dell’immobile. Ebbene: tali condizioni si verificheranno facilmente al compimento della quarta asta. Risultato: è facile prevedere che, per gran parte dei pignoramenti di case, la procedura si potrebbe chiudere proprio dopo il quarto esperimento d’asta.
