Chi non ha pagato la propria quota condominiale relativa a lavori straordinari autorizzati dall’assemblea non può essere “citato” o “pignorato” se, prima, non è stato costituito il fondo speciale previsto dal codice civile per il pagamento della ditta appaltatrice [1]. Questo, in estrema sintesi, il succo di un’interessante sentenza emessa dal Giudice di Pace di Taranto [1], già noto per alcuni pregevoli precedenti commentati su questo stesso giornale. Ma procediamo con ordine.
Il fondo speciale per i lavori straordinari
Qualora il condominio intenda avviare lavori straordinari (per esempio, la ristrutturazione dell’edificio, il rifacimento del tetto o delle facciate del palazzo) dovrà prima costituire, obbligatoriamente, un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. La legge, infatti, per evitare le ricorrenti e sgradevoli situazioni di morosità nei confronti delle ditte edili, impone di costituire, all’interno del bilancio del condominio, una particolare “riserva”: in pratica, l’amministratore di condominio deve riscuotere anticipatamente dai condomini, sulla base del piano di riparto approvato dall’assemblea, le somme che dovrà poi versare all’appaltatore. Se i lavori devono essere pagati in base a SAL (stati di avanzamento d’opera), il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Se manca il fondo speciale
Poiché il fondo speciale è obbligatorio, la sua mancata costituzione non consente, all’amministratore, di chiedere un decreto ingiuntivo (o, comunque, agire giudizialmente, anche con altro tipo di procedimento) nei confronti dei condomini morosi, quelli cioè che non hanno versato la propria quota millesimale per le spese straordinarie. Il condominio, insomma, non può richiedere il pagamento di crediti giuridicamente inesistenti, neanche con l’intervento del giudice.
Non solo. Tale divieto non ricade solo sul condominio, ma anche sui creditori del condominio stesso. Ci spieghiamo meglio. Una recente riforma consente ai creditori del condominio, che non siano riusciti a ottenere il pagamento del proprio credito dall’amministratore, di effettuare il pignoramento nei confronti dei singoli proprietari non in regola con i pagamenti delle proprie quote. L’elenco viene fornito loro dall’amministratore di condominio. Solo qualora l’esecuzione forzata nei confronti dei morosi non dia esiti positivi, si potrà agire nei confronti degli altri condomini in regola.
Ebbene – chiarisce la sentenza in commento – la possibilità, da parte dei creditori, di agire immediatamente verso i morosi è subordinata a due condizioni:
– il Condominio deve aver costituito il fondo speciale per i lavori straordinari;
– l’amministratore, a sua volta, abbia avviato la riscossione nei confronti dei condomini morosi, ottenendo nei loro confronti un decreto ingiuntivo.
