Sta diventando sempre più frequente l’utilizzo di una causa di accertamento dell’usucapione per vendere un immobile o trasmetterlo a titolo gratuito (donazione). L’operazione, oltre a presentare il vantaggio di non dover ricorrere al notaio e di richiedere tempi brevi (stante l’intesa tra le parti), consente anche di liberare l’immobile da eventuali ipoteche o pignoramenti in corso: e ciò perché l’accertamento dell’usucapione ha effetto retroattivo, ossia retroagisce a prima del momento in cui il creditore ha iscritto l’ipoteca o ha avviato gli atti esecutivi. In pratica, poiché l’ipoteca e il pignoramento dell’immobile seguono il bene in caso di vendita (acquisto della proprietà a titolo derivativo), mentre l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà “a titolo originario”, ne consegue che il possessore ultraventennale del bene lo acquista purgato da qualsiasi peso (per un approfondimento su questo tema leggi: “Pignoramento della casa: si evita con l’usucapione”).
Come vendere con l’usucapione
Con la causa di usucapione, proprietario e asserito possessore si incontrano in tribunale, previa notifica di un atto di citazione da parte del primo, per far dichiarare al giudice che il secondo ha posseduto il bene per oltre 20 anni con un comportamento tale da far presumere, anche all’esterno, che egli intendesse atteggiarsi a vero proprietario del bene. Le prove, in tal senso, possono essere diverse: ad esempio, il cambio di destinazione dell’immobile, il mancato pagamento di canoni di affitto o locazione, le modifiche strutturali del terreno o dell’abitazione senza consenso, il pagamento delle imposte, il cambio di serrature a cancelli e porte, ecc. Insomma, il possessore deve dimostrare che, oltre alla detenzione, ha avuto anche l’animo di possedere il bene come se fosse l’effettivo proprietario, nella piena indifferenza cosciente di quest’ultimo.
È chiaro che se le parti sono sostanzialmente d’accordo sul trasferimento dell’immobile, il possessore avrà gioco facile, attesa l’applicazione, nel processo civile, del principio di “non contestazione”: in pratica, tutto ciò che afferma una parte processuale, se non contestato dall’altra, deve essere considerato dal giudice come vero ed ammesso. In ogni caso, sebbene nel processo civile il tribunale non abbia propri poteri investigativi circa l’effettiva volontà delle parti e la sussistenza di una simulazione (quale è quella in oggetto), è sempre meglio fornire al giudice prove del diritto fatto valere con testimoni o, eventualmente, con documentazione di spese sostenute dal futuro proprietario.
La sentenza del giudice, infine, verrà trascritta sui pubblici registri e accerterà l’intervento dell’usucapione e, quindi, l’avvenuto passaggio di proprietà con effetto retroattivo.
Peraltro la giurisprudenza ritiene che la sentenza, avendo un mero valore dichiarativo (dichiara, cioè, ciò che già si è verificato in natura, per opera del comportamento delle parti e a prescindere dall’intervento del giudice), non è essenziale per l’eventuale disposizione del bene: sicché ben potrebbe essere, in astratto, che chi usucapisce, ancor prima della sentenza del giudice venda a sua volta l’immobile o ne disponga dandolo, per esempio, in affitto.
Per sapere come fare una causa di usucapione si rinvia alla guida: “Usucapione, come agire per la sentenza”.
È chiaro, tuttavia, che se nel caso di donazione, le parti troveranno nel semplice procedimento di usucapione la realizzazione del loro obiettivo, non dovendo fare null’altro, nel caso di vendita, invece, dovranno sottoscrivere un ulteriore accordo (preferibilmente prima dell’avvio della causa), in cui il futuro proprietario si impegna a versare, all’atto della sentenza, una determinata somma che costituirà il prezzo per il trasferimento a titolo originario dell’immobile. L’impegno resterà così vincolante e consentirà al venditore di garantirsi con una prova scritta nel caso di inadempimento della controparte.
Con la mediazione è più facile
Di recente la legge ha imposto che, per tutte le cause aventi a oggetto diritti reali, come appunto l’usucapione, le parti, prima di avviare il giudizio in tribunale, debbano necessariamente tentare un accordo presso un organismo di mediazione. Il verbale con l’intesa raggiunta davanti al mediatore è titolo esecutivo e sostituisce la sentenza, potendo essere trascritto nei registri immobiliari.
Questo, in buona sostanza, significa che venditore e compratore potranno realizzare il loro scopo, anziché attendere i tempi della causa in tribunale, attraverso l’incontro in mediazione, spendendo una sola mattina. L’accordo ovviamente vincolerà le parti a pagare l’onorario ai mediatori, ma consentirà di risparmiare le spese del contributo unificato della causa.
Le firme poste sul verbale di mediazione dovranno poi essere autenticate dal notaio affinché l’atto possa essere trascritto nel registro dei beni immobili.
In sede di mediazione, poi, le parti – sempre nell’ottica di stabilire un accordo tra le stesse – potranno anche prevedere il pagamento di un corrispettivo (ossia il prezzo per la vendita) giustificato come la contropartita per la transazione raggiunta.
Attenzione: con un precedente – peraltro criticato da numerosi commentatori – la Corte di Appello di Reggio Calabria [1] ha sostenuto che il verbale di mediazione per l’accertamento dell’usucapione non ha effetto retroattivo e non costituisce un trasferimento “a titolo originario” della proprietà. Con la conseguenza che, in tal caso – a differenza di quanto avviene con la sentenza del giudice – il trasferimento non potrà essere opposto ai creditori.
Aspetti fiscali: imposta di registro
Ai fini dell’applicazione dell’imposta, la sentenza che accerta l’avvenuto acquisto per usucapione della proprietà di immobili è equiparata agli atti traslativi a titolo oneroso di tale diritto.
Vale quindi la stessa disciplina prevista per la vendita di immobili, precisando unicamente quanto segue:
– ai fini della determinazione della base imponibile, secondo la giurisprudenza, il valore venale in comune commercio del bene deve essere rilevato non alla data di perfezionamento dell’usucapione (giorno di decorso del termine necessario per l’acquisto), ma al momento del passaggio in giudicato della sentenza;
– in questo particolare caso non è ipotizzabile l’assoggettamento ad IVA, trattandosi di trasferimento a titolo originario.
Imposte ipotecaria e catastale
La sentenza dichiarativa dell’usucapione di immobili è soggetta alle imposte ipotecaria e catastale, da applicare sulla medesima base imponibile determinata ai fini del registro.
Agevolazione “prima casa”
L’agevolazione, ricorrendone i presupposti, si applica anche alla sentenza che dichiara l’avvenuto acquisto per usucapione, solo ai fini dell’imposta di registro e non anche di quelle ipocatastali; la verifica della sussistenza dei presupposti va effettuata con riferimento alla data della sentenza stessa. La parte interessata può richiedere l’applicazione dell’agevolazione e rendere le dichiarazioni previste nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio e comunque fino al momento della registrazione del provvedimento; se non inserite negli atti del giudizio, la parte può rendere le dichiarazioni mediante integrazione dell’atto giudiziario con dichiarazione autenticata nelle firme da allegare al provvedimento nelle more della sua registrazione.
