Pignorare i canoni di locazione sarà più facile a partire dal 1° gennaio 2016: difatti le nuove norme, approvate dal Parlamento con la Legge di Stabilità 2016 [1], mettono il locatore con le spalle al muro, costringendolo a registrare l’affitto e, quindi, a rendere pubblica la percezione del reddito derivante dall’affitto. Ma procediamo con ordine.
Le sanzioni per il caso di locazione non registrata
La manovra di fine 2015, ha colpito seriamente il fenomeno degli affitti in nero. Già in precedenza il padrone di casa che avesse preferito tenere nascosto al fisco il contratto di locazione, non registrandolo o non mettendolo per iscritto, subiva una “sanzione” tutt’altro che lieve: oltre al pericolo di essere scoperto dall’Agenzia delle Entrate, si sommava il fatto che, sul piano civilistico, il suo accordo con l’inquilino era considerato inesistente. Questo significava – e significa tutt’ora – l’impossibilità di procedere, in caso di morosità dell’inquilino, alla procedura rapida dello sfratto; l’unica strada percorribile, in tali ipotesi, è solo la causa ordinaria per occupazione senza titolo, con i suoi tempi, costi e soprattutto un onere della prova più complesso (leggi: “Rilascio di mobile affittato senza contratto”). Insomma, per risparmiare le imposte, il padrone di casa si espone a un rischio molto più gravoso: l’impossibilità di ottenere la restituzione dell’immobile in tempi rapidi. Con tutte le conseguenze economiche che ciò comporta, in termini di mancati incassi.
A questo effetto, però, oggi se ne aggiunge un altro che è forse ancora più incisivo. La nuova legge di Stabilità prevede che, ogni volta in cui l’inquilino paghi un canone di locazione non “denunciato” al fisco con la registrazione del contratto, egli può chiederne la restituzione al padrone di casa entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile, agendo contro di lui in giudizio. Lo può fare, dunque, sia quando ancora il contratto è in corso di esecuzione che quando è già scaduto (purché entro il successivo semestre). A quel punto, il giudice stabilirà il canone che ritiene essere “normale” per quel determinato tipo di contratto e condannerà il locatore a pagare all’ex conduttore le eccedenze, con tutti gli interessi e la rivalutazione monetaria (per maggiori informazioni sull’argomento leggi “la guida sull’affitto in nero”).
La registrazione del contratto di locazione
Tutti tali rischi che incontra il locatore in caso di affitto in nero (impossibilità di azionare la procedura di sfratto, nullità del contratto, obbligo di restituire le eccedenze sul canone di affitto) dovrebbero consigliare questi a registrazione il contratto di locazione, registrazione che – sempre in base alla legge di Stabilità 2016, ora tocca solo al padrone di casa. In particolare quest’ultimo deve registrare l’affitto entro 30 giorni, dandone documentata comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio nei successivi 60 giorni. Fermo restando che le parti possono prevedere che il conduttore rimborsi al padrone di casa il 50% dell’imposta da questi anticipata, le nuove norme farebbero pensare che sia oramai superato il principio di responsabilità solidale di entrambe le parti nei confronti dell’Agenzia delle Entrate per il mancato pagamento. In attesa di chiarimenti, sembra più coerente la tesi secondo cui l’unico responsabile nei confronti del fisco è oggi il locatore.
L’Anagrafe tributaria
Con le recenti modifiche al processo civile, i creditori hanno la possibilità di accedere alle banche dati della pubblica amministrazione, tra cui – la principale – l’Anagrafe tributaria, ossia il maxi database dell’Agenzia delle Entrate da cui passano tutti i redditi percepiti dal contribuente. Ivi compresi i canoni di locazione. Stando così le cose, il creditore che intende effettuare un’esecuzione forzata contro il debitore, non avrà difficoltà a scoprire l’esistenza di un rapporto di locazione e a procedere con un pignoramento presso terzi, notificando al conduttore, tramite l’ufficiale giudiziario, l’ordine di pagare i canoni di affitto non già al padrone di casa, ma direttamente al creditore procedente.
Tale possibilità compete anche ad Equitalia che, peraltro, non dovrà neanche passare dalla procedura giudiziale, ossia dall’udienza in tribunale, potendo procedere al pignoramento di canoni di affitto e pigioni su semplice ordine impartito all’inquilino e notificato anche al locatore.
