Rinegoziare o sostituire il mutuo troppo oneroso
Se il mutuo non ti soddisfa, perché nel frattempo è diventato troppo oneroso o perché altri istituti di credito offrono condizioni più vantaggiose, hai sempre la possibilità di cambiarlo. Infatti una volta ottenuto un mutuo, il finanziamento non è lo stesso per tutta la sua durata. Si può sempre cambiare cercando di negoziare nuove condizioni con la banca iniziale (rinegoziazione) oppure cambiando del tutto l’istituto di credito (la cosiddettasurroga o sostituzione).
Ciò non toglie comunque il diritto del debitore di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il finanziamento, rispettivamente pagando il residuo debito o solo una consistente quota. In questo modo, potrà ridurre totalmente o parzialmente il capitale residuo.
1 | RINEGOZIAZIONE
Con questa operazione le parti (banca e cliente) si accordano per modificare le condizioni contrattuali del mutuo. Ovviamente, ciò presuppone il consenso di entrambi i soggetti e, quindi, anche della banca che potrebbe ben rifiutarlo non essendo un suo dovere rinegoziare il mutuo a richiesta del mutuatario. È invece obbligo dell’istituto di credito, se accetta la rinegoziazione, attuarla con una semplice scrittura privata senza dover passare nuovamente dal notaio come, invece, in passato molti operatori facevano, gravando ulteriormente sulle tasche del consumatore.
È possibile rinegoziare anche in caso di mutuo “cartolarizzato” cioè ceduto dalla banca ad altro operatore. Se la banca vi dice che non può rinegoziare usando questa scusa sta bluffando e, molto probabilmente, non ha alcuna intenzione di rinegoziare. Né potete costringerla a fare diversamente.
L’unica arma che avete è far leva sulla concorrenza e “minacciare” la vostra banca di andare da un altro operatore che presenta condizioni più interessanti. Lo potete fare con due strumenti diversi che ora vedremo: la sostituzione del mutuo e la portabilità del mutuo.
2 | SOSTITUZIONE
In questo caso il cliente estingue il mutuo che ha con una banca chiedendone un altro a una diversa banca. Per es. Tizio ha un debito, per un finanziamento, con “A”; si rivolge a “B” per far estinguere il debito con “A”.
Con la sostituzione è possibile chiedere alla banca anche più del capitale residuo del finanziamento iniziale. Peraltro oggi ci sono anche dei vantaggi fiscali rispetto al passato. In precedenza, infatti, per godere dei benefici fiscali legati alla detrazione degli interessi passivi per i mutui destinati all’acquisto (o alla ristrutturazione) della casa principale occorreva che il capitale del nuovo finanziamento fosse pari al capitale residuo, maggiorato delle spese pagate per la sostituzione, oggi, invece, anche se il nuovo mutuo ha un valore superiore al residuo più le spese, i benefici fiscali di detrazione degli interessi restano in piedi però solo sulla parte del nuovo finanziamento pari al capitale residuo più le spese legate alla sostituzione.
3 | PORTABILITÀ DEL MUTUO CON SURROGAZIONE DELL’IPOTECA
In questo caso, si trasferisce il proprio mutuo a un’altra banca attraverso la sostituzione (ossia la surrogazione) del nuovo intermediario finanziario nell’ipoteca già iscritta per il primo mutuo.
4 | SURROGAZIONE DEL MUTUO
In questo caso il contratto di mutuo viene trasferito a un’altra banca, senza penali o altri oneri di qualsiasi natura, con estinzione anticipata del contratto con l’operatore inizialmente scelto.
Essendo infatti un trasferimento e non un’estinzione anticipata, non possono essere chieste penali di estinzione anticipata da parte dell’intermediario con cui era concluso inizialmente il mutuo. Inoltre non possono essere imposte cliente, dal nuovo intermediario, spese per la concessione del nuovo mutue per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali.
Ciò vuoi dire che il cliente che trasferisce il suo mutuo deve farlo a costo zero; non possono essergli chieste spese di perizia (l’immobile è lo stesso), spese di istruttoria (il cliente è affidabile perché pagava il mutuo), spese legate agli accertamenti catastali. Il passaggio dal notaio, se chiesto dall’intermediario, deve essere a sue spese. Non sarebbe neppure necessario accendere una nuova polizza assicurativa sull’immobile.
L’unico limite è il divieto di aumentare il capitale residuo del mutuo.
Dunque se avete bisogno di ulteriore capitale dovrete pensare per forza una sostituzione.
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