L’Asta giudiziaria è la fase finale della procedura esecutiva nella quale viene attuata la vendita forzata di un bene. L’ufficio esecutivo, su istanza del creditore procede a pignorare e successivamente a vendere i beni del debitore: in tal modo il creditore otterrà la soddisfazione materiale del suo credito.
La vendita può essere con o senza incanto. Nella vendita senza incanto i partecipanti devono presentare presso la Cancelleria del Tribunale le offerte in busta sigillata in cui vengono indicati il prezzo, il tempo e le modalità di pagamento. Il Giudice apre le buste e considera valide tutte le offerte che superino di un quinto il valore di mercato dell’immobile. In caso di più offerte valide viene indetta un’asta tra gli offerenti considerando come prezzo base l’offerta più alta. In assenza di offerte valide il Giudice può disporre la vendita al miglior offerente o decidere per la vendita con incanto
La vendita con incanto consiste in una gara che può avvenire davanti ad un Giudice durante la pubblica udienza, oppure davanti ad un professionista da lui delegato. Vi è un prezzo base predeterminato rispetto al quale le offerte devono essere crescenti con un aumento prefissato. Si aggiudica l’immobile chi offre la somma maggiore. Tale aggiudicazione è provvisoria poiché nei dieci giorni successivi all’incanto è possibile presentare nuove offerte per un valore superiore di almeno un quinto rispetto al prezzo di aggiudicazione
PUBBLICITÀ
Cosa accade quando l’asta è deserta?
In tal caso il Giudice può decidere di stabilire una nuova vendita con incanto ad un prezzo inferiore del 25% rispetto alla precedente oppure può assegnare il bene ai creditori oppure disporre l’amministrazione giudiziaria del bene.
Negli ultimi anni nel nostro Paese il numero delle aste immobiliari è aumentato in misura consistente; tale fenomeno è dovuto essenzialmente al periodo di crisi economica che stiamo attraversando. Tuttavia il dato sorprendente è che nella maggior parte dei casi tali aste vanno deserte e di solito l’aggiudicazione del bene avviene solo nella terza asta. Questo accade perché molti immobiliaristi senza scrupoli si accordano per disertare le prime vendite per poi aggiudicarsi il bene ad un prezzo irrisorio quando il prezzo base è ribassato.
Se la vendita è infruttuosa il processo si estingue.
Un freno a tale fenomeno è stato posto dal legislatore con la riforma della giustizia del 2014 [1] che ha inserito l’art. 164 bis nelle disposizioni di attuazione al codice di procedura civile. Secondo tale disposizione il Giudice deve disporre l’estinzione anticipata del processo esecutivo quando, a seguito di notevoli ribassi, il prezzo base dovesse raggiungere una somma eccessivamente inferiore al reale valore di mercato dell’immobile. È chiaro che deve trattarsi di casi limite, nei quali il valore del bene è così basso da non coprire neppure i costi necessari per la vendita.
In realtà vi era già una norma de codice di procedura civile che prevedeva la facoltà per il giudice di sospendere il processo esecutivo in assenza di offerte poco vantaggiose, tuttavia tale rimedio veniva usato raramente.
La riforma suindicata ha inferto un duro colpo alle mafie d’asta che portavano ad aggiudicarsi il bene ad un prezzo irrisorio. Infatti la chiusura anticipata di una vendita forzata infruttuosa ha sicuramente lo scopo di impedire che i beni del debitore vengano svenduti ad un prezzo che non riesce nemmeno a coprire i debiti. Tuttavia va anche presa in considerazione la posizione del creditore, che dopo aver anticipato le spese ed aver atteso le lungaggini di una procedura esecutiva vede scomparire nel nulla le aspettative di soddisfare i propri diritti.
Nuove regole per le offerte.
Di recente un altro intervento legislativo [2] ha cambiato le regole di presentazione delle offerte di acquisto alle aste giudiziarie dei beni immobili pignorati incidendo significativamente anche sul sistema dei ribassi dopo le aste deserte. Vediamo come. E’ previsto che per tutte le aste disposte a partire dal 20 agosto 2015 (anche per procedure iniziate precedentemente) si possa offrire un prezzo inferiore (fino ad un quarto) del prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita e tale offerta viene dichiarata inefficace solo se inferiore di oltre un quarto del prezzo stabilito nell’ordinanza.
Ne consegue che per tutte le aste andate deserte prima del 20 agosto 2015 per le quali venga disposto un nuovo incanto, il Giudice o il delegato alla vendita, dovranno valutare se partire da una base d’asta ribassata oppure no.
Tale procedura potrebbe comportare dei rischi: infatti se si parte da un prezzo base ridotto di un quarto rispetto alla precedente vendita e poi, secondo le nuove norme, l’offerente può fare un’offerta inferiore al prezzo predeterminato (fino ad un quarto), si rischia di trovarsi di fronte ad una serie di riduzioni tali da svilire il valore del bene. Facciamo un esempio: se per la precedente vendita era stato fissato un prezzo pari a 200, il giudice o il delegato nel disporre un nuovo incanto potrebbero fissare un prezzo base inferiore ad un quarto e cioè di 150; in tal caso, secondo la nuova normativa gli offerenti sarebbero legittimati ad effettuare offerte inferiori fino ad un quarto rispetto al prezzo base e quindi fino a 113,50. Risulta evidente come in tal caso il bene potrebbe essere aggiudicato ad un prezzo irrisorio e lontano dal suo effettivo valore di mercato.
Sembra opportuno che in caso di più aste deserte il prezzo base determinato per la nuova asta sia almeno pari al prezzo base previsto per la precedente per evitare di cumulare più riduzioni di prezzo.
