Il certificato di agibilità [1] è un documento il cui scopo è garantire la commerciabilità di un immobile. Esso attesta che sull’immobile ed i suoi impianti sono verificate le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, sulla base delle prescrizioni della normativa vigente.
Come si può intuire, dunque si tratta di una certificazione indispensabile per poter abitare un immobile (era difatti un tempo denominato anche certificato di abitabilità, mentre si parlava di agibilità solo per immobili destinati ad altri usi, come uffici o locali commerciali).
Essendo dunque un certificato di importanza fondamentale, esso garantisce la commerciabilità legale degli immobili destinati a uso abitativo e il suo rilascio rientra tra i documenti che il venditore è tenuto a consegnare all’acquirente.
Tuttavia sussistono casi in cui l’immobile viene venduto anche senza il certificato, perché ad esempio esso è stato richiesto, ma non ancora rilasciato.
Non tutti sanno che in caso di mancata consegna da parte del venditore l’acquirente ha diritto ad un risarcimento.
Il risarcimento per mancata consegna del certificato di agibilità o abitabilità
Il risarcimento nel caso di mancata consegna del certificato di agibilità (o abitabilità come una volta si chiamava nel caso degli immobili ad uso abitativo), costituisce un’ipotesi di responsabilità contrattuale del venditore, che deve risarcire il danno.
Il risarcimento cui l’acquirente ha diritto è di due tipi:
costi sostenuti dall’acquirente per ottenere da terzi professionisti il certificato;
deprezzamento dell’immobile derivante da una svalutazione commerciale (e di conseguenza diritto da parte dell’acquirente a vedere ridotto il prezzo di acquisto).
Lo ha stabilito la X sezione civile del Tribunale di Roma [2] che ha condannato il venditore degli immobili a risarcire i danni subiti dagli acquirenti, consistenti come detto nei costi necessari per ottenere le certificazioni. Al contempo il Tribunale ha riconosciuto anche il diritto alla riduzione del prezzo per la svalutazione commerciale subita dagli immobili privi di agibilità.
Nel caso di specie si è concretizzato quanto abbiamo accennato in apertura, il venditore cioè si era impegnato a richiedere ed ottenere il certificato a sua cura e spese presso gli uffici comunali competenti, dichiarando altresì che, comunque, gli immobili venduti, così come l’intero edificio nel quale si trovano, erano conformi alle norme e alle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza.
Non avendo il venditore adempiuto a quanto pattuito, gli acquirenti sono ricorsi al giudice per ottenere il risarcimento di tutti i danni subiti a causa del comportamento inadempiente del venditore.
Nel caso di specie il costruttore-venditore è stato condannato al pagamento di euro 60mila per le spese che gli acquirenti dovranno sostenere per poter ottenere da terzi professionisti tutta la documentazione necessaria a conseguire gli agognati certificati di abitabilità, oltre alla riduzione dei prezzi di acquisto per la limitata commerciabilità degli immobili ad essi venduti, derivante dalla mancanza del certificato in questione.
In particolare nella sentenza si legge anche un altro principio di rilievo: il venditore “non può giustificare il proprio inadempimento invocando il ritardo dell’ufficio comunale competente nel rilasciare le concessioni edilizie in sanatoria, sia in quanto era tenuto per legge e per contratto a fare conseguire agli acquirenti almeno in tempi ragionevoli i certificati di agibilità, mentre è stato negligente nel provvedere all’integrazione documentale richiesta da tale ufficio”.
Anche la negligenza o il ritardo nel rispondere alle richieste degli Uffici Comunali può essere dunque considerato motivo di inadempienza e di conseguenza ragione per una richiesta di risarcimento.
